Investir dans l'immobilier sans apport : comment s'y prendre ?

Loin d'être exceptionnels, les investissements locatifs sans apport constituent une part significative des activités bancaires, avec environ 60 % des emprunteurs qui n'utilisent pas leur épargne personnelle pour financer leur projet immobilier. Cette approche permet de maximiser la rentabilité financière et les avantages fiscaux de l'investissement ! Pourquoi et comment investir dans l'immobilier sans apport ? On vous explique tout ce qu’il est indispensable de savoir !

Investir sans apport : de quoi parle-t-on ?

Investir dans l’immobilier sans apport signifie acquérir un bien immobilier sans avoir à utiliser ses économies personnelles (son épargne). Dans ce cas, la banque finance la totalité du coût de l'opération immobilière.

Cette méthode est souvent appelée "financement à 110 %", car elle ne se limite pas au financement de l'achat du bien immobilier. Elle inclut également les frais annexes comme :

Les frais de notaire : ils s'élèvent à 2 à 3 % de la valeur du bien pour un achat neuf, ou à 7 à 8 % pour un bien ancien.
Les frais de dossier : ils peuvent représenter jusqu'à 1 % du prix de l'immobilier, varient selon les banques.

Ainsi, le prêt immobilier sans apport permet de financer jusqu'à 110 % du prix d'achat, offrant à l'investisseur le montant complet nécessaire à son projet immobilier sans puiser dans son épargne.

Oui, il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport

Contrairement à l'acquisition d'une résidence principale, les banques affichent souvent une plus grande ouverture à financer un projet d'investissement locatif sans apport personnel. La raison en est simple : le bien immobilier acquis générera des revenus locatifs, augmentant ainsi les ressources de l'emprunteur et facilitant le remboursement du prêt.

Dans l'éventualité où l'emprunteur rencontre des difficultés pour rembourser son prêt, il est également plus aisé de se séparer d'un bien locatif, ce qui n'affecte pas directement le quotidien de l'investisseur (contrairement à la vente d'une résidence principale).

Néanmoins, si vous décidez d’investir dans l’immobilier sans apport, il faut savoir qu’obtenir un prêt à 110 % est considéré comme un privilège. Pour se lancer dans un tel projet immobilier sans apport, il est donc crucial de démontrer une situation financière stable et de préparer votre dossier de demande de prêt. N’hésitez pas également à consulter plusieurs établissements bancaires ou organismes de crédit afin de dénicher l'offre de financement la plus adaptée à votre profil financier.

Investir dans l’immobilier locatif sans apport : 2 avantages majeurs

L’effet de levier du crédit

Investir dans l’immobilier sans apport permet de profiter de l'effet de levier du crédit dans le cadre de son financement. Cela signifie que l'investisseur finance la totalité de l'achat avec un emprunt, puis utilise les loyers perçus pour rembourser en partie ou intégralement les mensualités du prêt. Ainsi, c'est essentiellement le locataire qui contribue au remboursement de l'investissement, ce qui permet au propriétaire de se constituer un patrimoine immobilier sans impact significatif sur son taux d'endettement. Ce dispositif offre la possibilité de réaliser de nouveaux investissements locatifs, sous réserve d'une gestion équilibrée des revenus et des dépenses.

Attention cependant : l'effet de levier, s'il est mal géré, peut accroître les risques (notamment en cas de baisse de la valeur du bien) de périodes de vacance locative prolongées ou de hausse des charges locatives !

L’optimisation fiscale

Le déficit foncier représente une stratégie d'optimisation fiscale avantageuse pour les investisseurs immobiliers, leur permettant de diminuer leur impôt sur le revenu. Ce mécanisme autorise la déduction des charges de rénovation ou de restauration du bien loué (comme les travaux, les frais de gestion locative et les intérêts d'emprunt) du revenu global de l'investisseur. Un avantage majeur quand il s’agit d’investir dans l’immobilier sans apport !

Opter pour un financement sans apport personnel augmente le montant de l'emprunt et par conséquent, celui des intérêts déductibles, maximisant ainsi le déficit foncier généré. Il est cependant bon de rappeler que :

le montant du déficit foncier déductible est limité à 10 700 € annuellement ;
en cas de dépassement, le surplus peut être reporté sur les revenus du foyer fiscal pendant 6 ans, ou sur les revenus fonciers exclusivement pendant 10 ans.

Il est également possible de réaliser un investissement locatif sans apport pour profiter des avantages de la défiscalisation en loi Pinel. Ce dispositif Pinel offre la possibilité d'investir dans l'immobilier neuf tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. 2024 représente d’ailleurs la dernière année pour en bénéficier, ensuite le dispositif prendra fin !

Faire de l’investissement locatif sans apport a-t-il des limites ?

Bien qu’investir dans l’immobilier sans apport puisse sembler attrayant, il est essentiel de reconnaître ses limites et l'impact potentiel d'un apport personnel sur votre projet immobilier :

*Amélioration de la capacité d'emprunt : disposer d'un apport peut élargir vos options d'achat. Vous pouvez ainsi procéder à l'acquisition d'un bien immobilier mieux situé ou doté de meilleures caractéristiques. Et un bien plus attractif réduit le risque de périodes sans locataires !
Diminution du taux d'endettement : un apport personnel diminue le montant nécessaire à emprunter, ce qui permet une meilleure gestion de votre taux d'endettement.
Accès à de meilleures conditions de financement : apporter une épargne personnelle dans son projet permet de négocier un prêt à des conditions plus avantageuses, notamment un taux d'intérêt plus bas.

Il est donc important de prendre en compte ces aspects pour choisir l'approche d'investissement locatif la plus adaptée à votre situation financière et à vos objectifs à long terme !

Emprunter sans apport : mettez toutes les chances de votre côté !

Investir dans l’immobilier sans apport nécessite une préparation minutieuse de votre dossier et une compréhension approfondie de votre plan de financement avant de solliciter un prêt auprès d'une banque. Pour mettre toutes les chances de votre côté, voici quelques conseils :

Effectuer une simulation complète avant la demande de prêt : une simulation en ligne vous permet d'avoir une estimation du montant du prêt envisageable sans apport, selon votre situation financière et votre projet. Vous pouvez ensuite comparer les offres des différents établissements financiers afin de sélectionner l'option la plus avantageuse (taux d'intérêt, durée de remboursement, assurance emprunteur, frais de dossier, etc.).
Préparer soigneusement le dossier de demande de prêt : n’hésitez pas à élaborer un plan de financement détaillé (stratégie d'investissement, montant du prêt, loyer prévu, charges liées au bien, caractéristiques souhaitées du prêt). Mettez en avant la stabilité de votre situation professionnelle et de vos revenus, un historique de crédit positif ou une épargne significative.
Solliciter l'assistance d'un courtier en prêt immobilier : faire appel à un courtier spécialisé en crédit immobilier peut s'avérer très bénéfique pour obtenir les meilleures conditions de prêt, particulièrement dans le cas d'un investissement locatif sans apport. Vous bénéficiez de leur vaste réseau de partenaires bancaires, vous gagnez du temps et vous obtenez des conseils personnalisés.

Comment investir dans l’immobilier sans apport ? Exemple concret

Prenons le cas d'un investisseur désirant acheter un appartement de 45 m² en plein cœur de Dunkerque, affiché à 200 000 €. Visant à maximiser la rentabilité de son investissement, il opte pour un financement sans apport personnel. Avec les frais de notaire et de dossier inclus, le montant total nécessaire pour le financement s'élève à 218 000 €.

Il obtient un prêt pour investissement locatif de 218 000 € sur une durée de 20 ans, avec un taux d'intérêt de 3,85 % et un taux d'assurance de 0,34 %. Les mensualités s'établissent alors à 1 366 €, portant le coût total du crédit à 109 753 €. Le loyer mensuel de 800 € perçu contribuera à alléger la charge financière de cet investissement.

Il est donc tout à fait possible d’investir dans l’immobilier sans apport, et cela peut même constituer une excellente stratégie pour se constituer un patrimoine sans toucher à son épargne ou augmenter son taux d’endettement. Pour mettre toutes les chances de votre côté et obtenir un prêt immobilier à 100 ou 110 %, n’hésitez pas à contacter nos experts Perlib : nous vous accompagnerons dans votre projet grâce à des conseils personnalisés !