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Pinel ou LMNP : que choisir ?

Publié le 29 mars 2023
par Assia Bousfiha

Investir dans la pierre est idéal pour se constituer un patrimoine et un complément de retraite. En termes d’investissement locatif, deux dispositifs sont actuellement très en vogue auprès des Français : la loi Pinel ou le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Les deux sont avantageux, même s’ils présentent des différences en termes de contraintes et de rendement. Alors, faut-il investir en Pinel ou LMNP ? On vous explique !

Pinel ou LMNP : comprendre chaque dispositif

Les atouts de Pinel

Pour comparer efficacement entre Pinel ou LMNP, il faut comprendre les spécificités de chacun. Le dispositif Pinel permet d’acheter un logement neuf et nu dans une zone éligible en France (A, A bis, B1). L’investissement est plafonné à 300 000 € ou à 5 500 € le m², avec une limite de 2 biens par an.

Pour louer en Pinel, il faut respecter un plafond de ressources pour ses locataires, ainsi que des plafonds de loyer. La réduction d’impôt est importante et varie selon la durée de l’engagement locatif :

  • 10,5 % du prix d'achat pour un engagement de 6 ans ;
  • 15 % du prix d'achat pour un engagement de 9 ans ;
  • 17,5 % du prix d'achat pour un engagement de 12 ans.

En 2024, ces taux vont cependant diminuer pour favoriser le Pinel Plus (ou Super Pinel) respectant des normes de décence et des normes énergétiques plus importantes.

Investir en Pinel reste un excellent moyen de se constituer un patrimoine avec une défiscalisation immobilière intéressante en complément de la perception des revenus locatifs. Vous pouvez tout à fait louer à vos ascendants, descendants,  ou encore à des étudiants  ou à des colocations.

Les atouts du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

La location meublée non professionnelle consiste à acquérir une maison ou un appartement dans le cadre d’un investissement locatif, mais en louant un logement déjà meublé.

Vous recevez ainsi des revenus complémentaires, avec un rendement jusqu’à 4 % et des avantages fiscaux intéressants, même s’ils diffèrent de ceux de la loi Pinel. Vous ne pouvez pas bénéficier d’une réduction d’impôt, mais d’une déductibilité des amortissements. Avec le statut LMNP, vous pouvez donc obtenir des revenus locatifs non plafonnés et non fiscalisés dans la mesure où la majorité de vos recettes est conservée.

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Pour être éligible à l’investissement en LMNP, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • ne pas exercer cette activité à titre professionnel ;
  • justifier de recettes locatives inférieures à 23 000 € par an pour l’ensemble des membres du foyer fiscal ;
  • OU justifier de recettes qui n’excèdent pas 50 % des revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Pour déclarer vos revenus en meublé non professionnel LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC ou sous le régime réel simplifié. Par défaut, le micro-BIC s'applique si vos revenus locatifs ne subissent pas 72 500 €. Au-delà, vous êtes soumis au régime réel.

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3 critères pour choisir entre LMNP ou Pinel

1. La durée d’investissement

Pour choisir entre le dispositif Pinel ou LMNP, il faut commencer par s’interroger sur la durée d’engagement. En Pinel, vous devez louer votre bien pendant 6 à 12 ans contre une réduction d’impôt : plus vous louez longtemps, plus c’est intéressant.

Le statut LMNP n’impose aucune contrainte de durée de location. Il vous faut toutefois rembourser la TVA récupérée si vous procédez à une revente avant 20 ans et que vous avez bénéficié de l’amortissement des charges. La location meublée exige donc de conserver son bien suffisamment longtemps pour maximiser les avantages fiscaux liés au statut.

2. La destination du bien

Avec la loi Pinel en location nue ou en LMNP, vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants et conserver votre avantage fiscal. Dans les deux cas, c’est idéal si vous avez besoin de loger l’un de vos enfants pendant ses études par exemple. Les deux options font preuve de flexibilité.

3. L’objectif de rendement

Un investissement immobilier obéit souvent à des objectifs de rendements. Comme mentionné précédemment, l’investissement en loi Pinel impose des plafonds de loyers et de revenus. Il faut donc en tenir compte, en complément des prélèvements sociaux, pour arbitrer entre les avantages de la défiscalisation immobilière et les contraintes de plafonds.

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En LMNP, le rendement potentiel est souvent plus élevé : le propriétaire peut louer son bien sans plafonds de loyers ou conditions de ressources. Il convient toutefois de respecter l’encadrement des loyers dans les grandes métropoles françaises comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Grenoble ou encore Bordeaux. Ce dernier peut limiter la rentabilité de l’investissement locatif à plus ou moins long terme.

Verdict : Pinel ou LMNP ?

Pinel ou location meublée, le bon choix pour investir dépend des attentes de chacun : les deux dispositifs ne correspondent pas aux mêmes objectifs patrimoniaux. Certes, ces deux investissements immobiliers permettent d’obtenir des revenus complémentaires et de préparer sa retraite. Toutefois, un Pinel se projette davantage dans l’optique d’une revente ou pour loger ses proches, tandis que le LMNP s’adresse plutôt à ceux qui recherchent un bon rendement, sans pour autant diminuer une imposition trop lourde.
Vous souhaitez payer moins d’impôts  ? Le Pinel vous conviendra plus. Vous désirez un investissement rentable pour lequel vous ne paierez pas d’impôts sur les revenus locatifs ? Optez pour du LMNP.

Pour savoir ce qui vous conviendrait le plus, il existe des simulateurs en ligne pour vous aider à choisir entre Pinel et LMNP. Les experts Perlib vous conseillent également pour concrétiser votre projet d’investissement locatif dans les meilleures conditions !

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