SCI (Société civile immobilière) : avantages et inconvénients de ce placement immobilier
Publié le 29 mars 2023
par Assia Bousfiha
Vous avez en tête un projet d’investissement immobilier ? Pourquoi ne pas acheter votre immeuble en SCI ? La Société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet d’investir à plusieurs dans la pierre et de bénéficier de certains avantages auxquels n’accèdent pas l’acquéreur particulier. Comment fonctionne la SCI ? Et quels sont les avantages et inconvénients de ce montage juridique ? On vous explique.
Qu'est-ce qu’une SCI ?
Que se cache-t-il derrière cet acronyme ? La Société civile immobilière (SCI) est une structure juridique courante que l’on retrouve dans l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.
C’est une petite société composée de deux ou plusieurs associés. Elle permet d’acquérir et de gérer, en groupe, un bien immobilier de façon optimale. L’immeuble est alors détenu par la SCI et chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnel à son apport financier.
De nature immobilière, la SCI n’a pas vocation à gérer une activité commerciale. Il est donc nécessaire de créer une autre société, cette fois une SAS, pour gérer une activité commerciale qui se développe dans les locaux détenus par la SCI.
Comme toute société, la SCI est régie par des statuts qui définissent son fonctionnement. Il existe plusieurs formes de SCI selon l’objectif recherché par l’investissement immobilier : promotion (SCI construction-vente), location (SCI de gestion), gestion d’un patrimoine familial (SCI familiale) ou investissement d’envergure (SCI d’attribution).
Qui peut créer une SCI ?
On a tous entendu parler de cette SCI qui détient tel Monument Historique, ou cette famille qui a investi en SCI dans tel immeuble d’envergure. Pourtant, ce mécanisme juridique n’est pas réservé aux élites, n’importe quelle personne physique ou morale peut décider de constituer une SCI.
La SCI est accessible au plus grand nombre. Elle est ouverte aux français, mais aussi aux étrangers. Elle permet aussi au mineur, même non émancipé, de devenir acquéreur d’un bien immobilier.
Cette structure juridique peut donc parfaitement correspondre à divers projets d’investissements immobiliers :
- Un couple marié, pacsé ou en concubinage qui souhaite transmettre un bien immobilier à ses enfants dans des conditions optimales,
- Un groupe d’amis qui envisage d’investir ensemble dans un immeuble ou une maison en résidence secondaire,
- Une famille qui organise la gestion d’un patrimoine immobilier commun,
- Une entreprise exerçant une activité commerciale qui confie l’exploitation de ses biens fonciers à une SCI distincte.
Il existe bien des raisons de recourir à la création d’une structure juridique spécifique pour l’acquisition ou la gestion d’un bien immobilier. Flexible et ouverte à tous, la Société civile de gestion immobilière SCI s’adapte donc à tous vos projets d’investissements immobiliers.
Quel est l'intérêt de faire une SCI familiale ?
Dans bien des circonstances, la SCI familiale permet la gestion d’un patrimoine familial dans des conditions optimales. Régie par des statuts, la SCI vient encadrer le fonctionnement et les prises de décision d’une famille à propos de son patrimoine. Elle permet ainsi de limiter les conflits et d’organiser au mieux la succession.
Sous la forme d’une SCI familiale, il est ainsi possible d’anticiper la transmission de son patrimoine familial. Ainsi, un couple peut parfaitement procéder à des donations anticipées de biens immobiliers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux indéniables.
Il est aussi possible de recourir à la SCI immobilière pour protéger son conjoint. Ce montage juridique permet en effet de le sécuriser en cas de décès. Ainsi, le décès d’un des conjoints, associé en SCI, permet au conjoint survivant de conserver la jouissance de la SCI en résidence principale.
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Quel est l'intérêt d'avoir une SCI ?
Quelle soit familiale ou non, vous l’aurez compris : la structure juridique de la SCI présente de nombreux intérêts pour la réalisation d’un investissement immobilier. Quels sont-ils ? Voici l’essentiel en résumé.
Familiale, de location, de promotion ou pour la gestion d’un parc foncier professionnel, la SCI répond à tous les besoins. Elle est flexible et adaptable à tous les projets d’investissements immobiliers. Par ailleurs, ses statuts sont rédigés avec souplesse et permettent aux associés de s’organiser comme ils le souhaitent, sans minimum d’investissement requis.
La SCI a cet autre avantage qu’elle rend l’investissement immobilier plus accessible. Étranger, mineur, ou avec des revenus limités, la SCI permet de réunir des capitaux financiers à plusieurs et de mutualiser les charges d’un investissement immobilier. Ainsi, il vous sera probablement plus facile d’obtenir un crédit immobilier.
Enfin, si vous êtes ce qu’on appelle communément un gros contribuable, la SCI vous permet de bénéficier de précieux avantages fiscaux. La forme de la société civile immobilière est un moyen d’investir dans la pierre tout en diminuant son impôt sur la fortune immobilière. Avec ce type de structure, vous pouvez opter pour le paiement de l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Quels sont les inconvénients d'une SCI ?
Il existe bien peu d’inconvénients à investir en SCI. Le premier réside dans la nature purement immobilière de cette structure juridique. Ainsi, la SCI n’a pas vocation à gérer une activité commerciale.
Outre cet aspect, la SCI est une société et sa gestion demande un minimum de rigueur. Ainsi, il faudra rédiger consciencieusement ses statuts, l’immatriculer au RCS et tenir la gestion comptable obligatoire, ainsi que l’assemblée générale annuelle.
Enfin, la SCI est certes la structure juridique de l’investissement immobilier par excellence. Flexible et accessible, elle n’en demeure pas moins très globale. Or, il existe d’autres investissements immobiliers qui peuvent davantage répondre à un projet immobilier plus spécifique. Monument Historique, déficit foncier, loi Girardin, loi Pinel, loi Malraux ou SCPI, à chaque projet immobilier correspond un dispositif précis. On vous en parle ?
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