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Calcul des impôts sur les revenus fonciers : le guide

Lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif, les loyers que vous percevez annuellement de vos locataires constituent vos revenus fonciers : ces revenus sont le résultat direct de votre investissement et doivent être déclarés aux impôts. Dans le cas d'une location non meublée, c'est le régime des revenus fonciers qui s'applique. Mais comment faire le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers ? Quelles charges déduire et quelle optimisation réaliser pour payer moins d’impôt ? Suivez le guide !

8 novembre 2024

Nathaëlle Dorval

Sommaire

  1. Que sont les revenus imposables ?

  2. Calcul des impôts sur les revenus fonciers en régime micro-foncier

  3. Calcul des impôts sur les revenus fonciers en régime réel

  4. Quel impact du déficit foncier dans le calcul des impôts ?

  5. Calculer ses impôts sur le revenu foncier : le TMI et les charges sociales

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Que sont les revenus imposables ?

Dans le contexte d'un investissement locatif, les revenus fonciers bruts imposables correspondent aux loyers effectivement perçus par le propriétaire, exclusivement des charges récupérables. Il est important de noter que cela inclut les loyers payés en avance ou en retard, indépendamment de leur période de référence par rapport à la déclaration fiscale.

Les loyers impayés ne doivent pas être déclarés comme revenus. Toutefois, il est crucial de conserver des preuves des démarches entreprises pour recouvrer ces montants, telles que l'activation de garanties locatives ou les procédures judiciaires via un huissier.

Le dépôt de garantie, quant à lui, n'est pas considéré comme un revenu imposable au moment où il est versé par le locataire. Cependant, ce dépôt peut devenir imposable s'il est utilisé ultérieurement pour compenser des loyers en retard ou pour couvrir des frais de réparation suite au départ du locataire.

Les dépenses qui sont normalement à la charge du locataire mais payées par le propriétaire et non remboursées (comme certaines réparations ou taxes non déductibles) augmentent également les revenus fonciers imposables.

De plus, les subventions reçues pour des travaux, comme celles de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et les compensations pour loyers impayés sont également à inclure dans les revenus imposables. Les revenus accessoires, par exemple ceux provenant de la location d'espaces pour affichages publicitaires ou des droits de chasse, doivent aussi être intégrés aux revenus fonciers bruts déclarés.

Calcul des impôts sur les revenus fonciers en régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est applicable lorsque les revenus fonciers nets annuels ne dépassent pas 15 000 € et concerne uniquement les locations non meublées. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges, ce qui signifie que l'investisseur ne sera imposé que sur 70 % des revenus perçus.

Par exemple, si un propriétaire déclare 14 000 € de loyers annuels, l’abattement est calculé comme suit : 14 000 € x 30 % = 4 200 €. Ainsi, le revenu imposable sera de 14 000 € - 4 200 € = 9 800 €. Ce montant sera ensuite soumis à l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale d'imposition du propriétaire. Ce régime peut être choisi pendant une période continue de 3 ans, renouvelable.

Calcul des impôts sur les revenus fonciers en régime réel

Le régime réel de fiscalité s'applique automatiquement aux revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000 €, mais il est également accessible aux investisseurs dont les revenus sont inférieurs à ce seuil si les charges réelles excèdent l'abattement de 30 % proposé par le régime micro-foncier. Ce régime nécessite un engagement d'au moins 3 ans.

Sous le régime réel, les revenus imposables sont calculés en soustrayant de vos loyers annuels les charges déductibles liées à votre bien locatif. Ce système permet de déduire une variété de dépenses qui allègent directement la charge fiscale sur les revenus fonciers. 

Voici les principales charges déductibles selon l'article 31 du Code général des impôts :

  • Frais de gestion et d'administration : comprend les coûts associés à la gestion courante de la propriété.
  • Indemnités d'éviction et frais de relogement : concernent les coûts liés au non-renouvellement du bail.
  • Travaux de rénovation et d’entretien : incluent les dépenses pour maintenir ou améliorer le bien, à l'exception de celles augmentant la surface habitable.
  • Taxes foncières : impôts locaux directement liés à la propriété.
  • Primes d’assurance : frais d'assurance liés au bien immobilier.
  • Dépenses de copropriété : provisions pour charges de copropriété.
  • Intérêts d’emprunts et frais de crédit : coûts financiers liés à l’achat du bien immobilier.
  • Amortissements et autres déductions spécifiques : bien que non applicables en micro-foncier, ils peuvent être considérés en régime réel.

Après avoir déduit ces charges, le revenu net imposable est établi et sera soumis aux contributions sociales et à l'impôt sur le revenu. Il est important de noter que les charges récupérables payées par les locataires, autres que les loyers, ne sont pas incluses dans le revenu imposable.

 

Calculer mon Impôt Foncier

Quel impact du déficit foncier dans le calcul des impôts ?

Le déficit foncier est une disposition fiscale qui permet aux propriétaires de biens immobiliers locatifs de déduire de leurs revenus locatifs les charges excédant les loyers perçus. Ce mécanisme est particulièrement utile lorsque les dépenses liées à la propriété surpassent les revenus qu’elle génère.

Le déficit généré par les charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt peut être imputé sur le revenu global du propriétaire, avec une limite annuelle de 10 700 €. Si le montant du déficit dépasse cette limite, l'excédent est reportable sur les revenus globaux des années suivantes, jusqu'à un maximum de dix ans. En revanche, le déficit provenant des intérêts d’emprunt est uniquement déductible des revenus fonciers pendant les dix années suivantes.

Pour calculer le déficit foncier, suivez ces 3 étapes :

  1. Calculez le total des revenus locatifs bruts : identifiez ensuite les montants des intérêts d’emprunt et des autres charges déductibles.
  2. Soustrayez les intérêts d’emprunt des revenus locatifs bruts pour obtenir un premier résultat : si ce résultat est négatif, il constitue un déficit.
  3. Déduisez ensuite les autres charges déductibles des revenus fonciers nets (hors intérêts d’emprunt) : si le résultat est à nouveau négatif, ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Tout surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Il est important de noter que ce dispositif est accessible uniquement sous le régime réel d’imposition. De plus, pour bénéficier de ce mécanisme, le propriétaire doit s’engager à maintenir la mise en location du bien de manière effective pendant au moins 3 ans. Cette exigence vise à garantir l’utilisation du bien à des fins locatives, en cohérence avec l’esprit de la loi favorisant l’investissement locatif.

Calculer ses impôts sur le revenu foncier : le TMI et les charges sociales

Pour déclarer son impôt sur les revenus fonciers, la formule à utiliser est la suivante : Taux d’imposition sur les revenus fonciers = Taux Marginal d’Imposition (TMI) + Prélèvements sociaux.

Le TMI désigne le taux applicable à la dernière tranche de revenu de votre imposition. Il indique le pourcentage d'impôt qui s'appliquera à tout revenu supplémentaire que vous gagnez. Voici les seuils de TMI pour le calcul de l'impôt sur les revenus fonciers :

  • 0 % de TMI : Impôt sur les revenus fonciers de 17,2 % (seulement prélèvements sociaux)
  • 11 % de TMI : Impôt sur les revenus fonciers de 28,2 %
  • 30 % de TMI : Impôt sur les revenus fonciers de 47,2 %
  • 41 % de TMI : Impôt sur les revenus fonciers de 58,2 %
  • 45 % de TMI : Impôt sur les revenus fonciers de 62,2 %

Ce taux s'applique aux revenus fonciers nets, qui sont les recettes après déduction des charges déductibles.

Quant aux prélèvements sociaux, ce sont des contributions destinées à financer diverses branches de la protection sociale en France. Ils comprennent :

  • Contribution Sociale Généralisée (CSG) à 9,9 %
  • Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) à 0,5 %
  • Prélèvement de solidarité à 2 %
  • Contribution additionnelle à 0,3 %
  • Prélèvement social à 4,5 %

Ces prélèvements totalisent un taux de 17,2 %, qui s'ajoute au TMI pour déterminer le taux global d’imposition sur vos revenus fonciers.

Comprendre le régime micro-foncier

Nathaëlle Dorval

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