Publié le 13 juin 2022

Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?

Détenir un bien immobilier locatif rapporte des revenus qui doivent être déclarés lors de la déclaration d’impôts annuels, et c’est également le cas des revenus perçus par le biais de l'achat de parts dans une SCPI, qui constituent une source de revenus. 

Vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes pour déclarer les revenus de la SCPI : le micro-foncier ou le réel. Voici quelques explications pour vous aider à compléter votre déclaration en bonne et due forme. 

Fiscalité des SCPI, comment ça marche ?

Chaque année, les français remplissent leur déclaration de revenus, et celle-ci doit comporter absolument toutes les informations concernant les diverses sources de revenus d’un ménage : les revenus de la SCPI dans laquelle le ménage a fait le choix d’investir sont donc également concernés. 

Qu’entend-on exactement par “revenus de la SCPI” ? Et bien cela implique évidemment les sommes perçues via les loyers versés par les locataires, mais aussi celles qui concernent la revente de parts ou la cession de biens : chaque source de revenu doit être présente sur cette déclaration.

Pour cela, deux options s’offrent à vous : déclarer les revenus de la SCPI avec le régime du micro-foncier, ou avec le régime réel. Voici de plus amples informations sur ces deux régimes afin de vous aider à déterminer celui qui se prête le mieux à votre situation.

Comment déclarer ses revenus SCPI avec le régime micro foncier ?

Le régime micro-foncier est le plus plébiscité par les investisseurs qui disposent de biens immobiliers en location, car il est perçu comme favorable et est très simple à mettre en place. Néanmoins, cette solution n’est pas toujours la plus adaptée à la déclaration des revenus de la SCPI, notamment une SCPI de rendement, notamment car le régime micro-fonciers est accessible uniquement sous certaines conditions : 

  • Le cumul des revenus de la SCPI déclarés sous le régime micro-foncier ne peut pas dépasser la somme de 15 000 € par an, 
  • La personne qui déclare ces revenus doit percevoir d’autres revenus fonciers, provenant d'immobilier locatif classique et ne disposant pas d’avantage fiscal, 
  • Il n’est pas possible d’utiliser ce régime si le déclarant détient des biens immobiliers ou des parts de SCPI qui apportent des revenus qui bénéficient déjà d’un régime fiscal particulier

Si toutes ces conditions sont respectées, la personne qui déclare les revenus de la SCPI dans laquelle elle a investi via le régime micro-foncier pourra bénéficier d’un abattement de 30% sur ses revenus fonciers bruts. 

Pour déclarer les revenus fonciers obtenus via une SCPI en utilisant le régime micro-foncier, le déclarant doit simplement se munir du relevé annuel transmis par le SCPI : celui-ci comprend un récapitulatif avec le montant exact des loyers bruts annuels collectés. 

Le déclarant doit donc retirer 30% de ce montant avant d’y ajouter ses autres revenus fonciers s’il en a, et d’indiquer la somme totale dans la case correspondante sur sa déclaration fiscale : il s’agit de la case 4BE, située en page 3. 

Vous l’aurez constaté, déclarer les revenus de la SCPI dans laquelle on a investi via le régime micro-foncier est rapide et simple, mais alors pourquoi n’est-ce pas toujours intéressant de choisir cette formule ? 

La réponse est simple : il est tout à fait possible que le montant des charges associées à votre investissement dans l’immobilier locatif soit supérieur à 30% de la somme des loyers perçus. Dans ce cas, choisir le régime micro-foncier est moins intéressant que de choisir le régime réel. 

Si vous investissez dans un bien que vous proposez à la location, vos charges sont certainement en dessous des 30%, cependant avec une SCPI, les 30% sont rapidement atteints, puisque la SCPI ajoute des frais de gestion ainsi que des provisions pour travaux. 

Bon à savoir : utiliser le régime micro-foncier ne permet pas d’obtenir les avantages fiscaux relatifs aux SCPI Européennes : un critère qui peut être bloquant pour certains investisseurs. 

Comment déclarer ses revenus SCPI avec le régime réel foncier ?

Si les revenus de la SCPI que vous percevez chaque année dépassent la somme de 15 000 € par, vous êtes dans l’obligation de les déclarer via le régime réel. En revanche, rien ne vous oblige à les déclarer via le régime micro-foncier s’ils sont inférieurs à cette somme : il vous suffit d’accepter de vous engager à choisir le régime réel pendant une période de 3 ans. 

La plupart du temps, le régime réel est plébiscité par les investisseurs en SCPI qui ont des charges supérieures à 30% du montant des loyers perçus chaque année. Ces charges concernent le montant des intérêts d’emprunt et la somme liée à l’assurance emprunteur (dans le cas d’un achat à crédit), mais aussi les charges imposées par la SCPI.

Pour savoir si le montant de ces charges dépasse ou non les 30%, il vous suffit de vous référer aux informations notées sur l’imprimé fiscal unique (IFU) que vous transmet chaque année la société de gestion de la SCPI dans laquelle vous avez fait le choix d’investir votre argent. 

Ce document officiel regroupe toutes les informations liées à cet investissement comme notamment les revenus de la SCPI qui vous sont octroyés mais aussi les charges déductibles et enfin le montant net que vous devez inscrire sur votre déclaration annuelle de revenus.  

Attention : en cas d’achat à crédit, il est également nécessaire d’utiliser le relevé annuel des intérêts d’emprunt transmis par votre établissement bancaire afin d’effectuer votre calcul et de voir si les charges dépassent les 30% ou non. 

En résumé, le calcul à faire est le suivant : 

Loyers bruts - intérêts d’emprunt - montant des assurances - frais de gestion de la SCPI 

= revenus fonciers nets 

En théorie, le résultat obtenu est supérieur à zéro : ce sont donc des revenus, à reporter sur votre déclaration d'impôts dans la catégorie consacrée aux revenus fonciers placés sous le régime réel. Si toutefois la somme obtenue était inférieure à zéro, sachez qu’il est tout de même obligatoire de la noter sur votre déclaration : il s’agit d’un déficit foncier. 

Bon à savoir 

Le déficit foncier est plafonné à 10 700 €. De même, on ne peut pas parler de déficit foncier si le différentiel provient d’intérêts d’emprunt supérieurs au loyer brut. Dans ce cas, la somme peut être reportée pendant 10 ans afin d’être amorcée par les futurs revenus fonciers.

L'immobilier pour de l'investissement

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Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Dès lors que vous faites le choix d’investir des fonds dans des placements immobiliers et que ceux-ci vous rapportent, vous avez pour obligation de les déclarer par le biais de votre déclaration annuelle de revenus. Voici les trois types de revenus de la SCPI que vous pouvez percevoir, et les différentes manières de les déclarer. 

Les revenus provenant des loyers des biens loués

Les revenus de la SCPI correspondant aux sommes versées par les locataires des biens constituent la principale source de rendement de ce type de placement. Pour les déclarer, il suffit simplement de reporter les montants indiqués sur votre imprimé fiscal unique dans la case correspondante de votre déclaration d’imposition. Attention à bien vérifier les montants avant de faire cette déclaration, car elle peut être modifiée uniquement pendant un certain délai. 

Bon à savoir : lorsque vous versez un capital à une SCPI, celle-ci doit l’investir au plus vite dans un bien immobilier, vous permettant ainsi d’amortir cet investissement et de profiter des bénéfices de ce placement rapidement. Néanmoins, cela peut prendre quelques semaines. Dans ce cas, la SCPI peut placer vos fonds sur des supports financiers sécurisés de manière temporaire. Les revenus obtenus grâce à ce placement doivent eux aussi être ajoutés à votre déclaration. 

Les revenus provenant des cessions au sein du parc de la SCPI

Chaque SCPI détient un parc de biens immobiliers, et ce parc est amené à évoluer au fur et à mesure du temps : de nouveaux biens sont achetés, tandis que d’autres doivent être vendus pour plusieurs raisons (plus-value intéressante, changement de stratégie de gestion, etc.). Lors de la vente d’un bien appartenant au parc de la SCPI, une plus-value est calculée puis versée aux différents investisseurs, qui doivent déclarer cette somme. 

 

 

Mais alors comment cela fonctionne-t-il ? C’est très simple : comme pour votre déclaration de revenus financiers, le montant de cette plus-value est pré-rempli dans la case appropriée de votre déclaration de revenus. Il vous suffit donc de vérifier qu’il n’y a pas d’erreur avant de valider votre déclaration d’imposition.

Les revenus provenant des plus-values en cas de vente de parts

Si l’investissement dans l’immobilier est plutôt un investissement sur le long terme, il est tout à fait possible que vous souhaitiez vous retirer afin de récupérer vos fonds ou de les investir dans autre chose. Dans ce cas, vous devez procéder à la vente des parts que vous possédez dans la SCPI. Les revenus de la SCPI issus de la plus-value de cette vente devront ensuite être déclarés. 

La plus-value est calculée par rapport à la différence entre le prix de vente de vos parts et leur prix d’achat, majoré par les frais d’acquisitions qui l’accompagnent. La somme obtenue est ensuite réduite via un abattement qui fonctionne comme suit : 

  • Concernant les impôts sur le revenu :
  • 6% par année de détention des parts comprise entre la 6ème et la 21ème année
  • 4% par année pour toutes les années suivantes
  • Concernant les prélèvements sociaux :
  • 1,65% par année de détention des parts comprise entre la 6ème et la 21ème année
  • 1,60% pour la 22ème année
  • 9% pour les années comprises entre la 23ème et la 30ème année
  • Exonération totale après la 30ème année.

Bon à savoir : une surtaxe est appliquée selon un barème évolutif sur les plus-values supérieures à 50 000 € après abattement. 

Comment déclarer ses revenus financiers ?

Les revenus financiers sont les revenus qui correspondent aux revenus de la SCPI, des investissements ou des placements que vous avez effectué pendant l’année. Par exemple, les intérêts perçus suite au placement d’une certaine somme sur un livret d’épargne constituent des revenus financiers, et ces revenus sont imposables. 

Les revenus financiers perçus par les investisseurs sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30%, que l’on appelle également flat tax. Ces 30% représentent la somme de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, qui représentent respectivement 12,8% et 17,20%. 

Depuis plusieurs années maintenant, les déclarations sur le revenu des français sont pré-remplies : cela permet à chacun de gagner du temps mais aussi d’éviter les éventuelles erreurs de calcul. Les revenus de la SCPI dans laquelle vous avez choisi d’investir seront donc déjà inscrits : il vous suffit de les vérifier et de les confirmer ou de les modifier.

Si toutefois les montants n’apparaissent pas ou que vous rencontrez des difficultés pour compléter votre déclaration de revenus, vous avez la possibilité de consulter une notice explicative ainsi qu’une brochure pratique directement sur internet. Des lignes téléphoniques dédiées sont également à votre disposition pour répondre à vos questions. 

Comment choisir entre le barème et le PFU ?

Vous l’aurez compris : les revenus de la SCPI dans laquelle vous avez choisi d’investir sont imposables, à l’instar de l’ensemble des revenus procurés par les actions et les parts de société soumises à l’impôt sur les sociétés. Ces impôts peuvent être prélevés sous forme de PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique), ou via l’option barème progressif. 

Comme expliqué précédemment, les impôts prélevés sous forme de PFU sont soumis à un prélèvement de 30%, néanmoins il est également possible d’opter pour le versement des impôts en fonction du barème progressif. Dans ce cas, le pourcentage correspond à votre tranche marginale d’imposition, sur lequel viennent s’ajouter les 17,20% de prélèvement sociaux. 

En théorie, la meilleure solution pour savoir quel système d’imposition choisir pour les revenus de la SCPI dans laquelle vous avez investi est de comparer votre taux d’imposition dans le barème au taux du PFU, qui s’élève à 12,8%. Néanmoins, en pratique, cela s’avère plus complexe car le barème permet de conserver un abattement de 40% sur les dividendes ainsi que la déductibilité de la CSG à hauteur de 6,8%. 

Vous allez donc devoir prendre le temps d'analyser votre situation financière et de réaliser différents calculs afin de pouvoir choisir le système de déclaration qui correspond au mieux à votre cas. Là aussi, il est tout à fait possible de vous faire aider par des conseillers financiers privés, ou d'obtenir des informations de la part de votre centre des impôts. 

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