Investir dans l’ancien : nos conseils
Investir dans des obligations, c’est choisir un placement stable et prévisible. Vous souhaitez diversifier votre portefeuille tout en limitant les risques ? On vous explique.
4 décembre 2024
ND
Nathaelle Dorval
Sommaire
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1 min
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Acheter un bien ancien et le rénover peut transformer un simple placement en une véritable source de revenus passifs. Investir dans l’ancien permet de se constituer un patrimoine de valeur tout en sécurisant son placement : la pierre reste un investissement sûr et accessible. Dans cet article, découvrez pourquoi investir dans l’ancien et tous nos conseils pour réussir votre investissement locatif ancien avec travaux !
Investir dans l’ancien : quels avantages ?
Les biens immobiliers anciens sont présents en très grand nombre sur le marché, et c’est une très bonne nouvelle pour les investisseurs. En effet, investir dans l’ancien présente de nombreux avantages :
- Prix d'achat attractif : les biens anciens sont souvent moins chers que les biens neufs, avec une décote de 10 à 20 %. La solidité des bâtiments anciens favorise aussi une valorisation durable, avec une bonne rentabilité locative et un potentiel de plus-value non négligeable.
- Charme unique : les caractéristiques authentiques (moulures, cheminées, hauts plafonds) confèrent un attrait esthétique aux biens anciens, ce qui attire davantage de locataires en quête de charme et d'authenticité.
- Emplacements privilégiés : souvent situés en centre-ville ou dans des quartiers historiques bien desservis, les biens anciens permettent de louer plus vite et à des tarifs intéressants, pour augmenter la rentabilité potentielle.
- Aides pour la rénovation énergétique : grâce à l’éco-PTZ, les propriétaires-bailleurs peuvent obtenir jusqu'à 30 000 € sans intérêts pour des travaux de rénovation énergétique, ce qui améliore la valeur et la performance du bien.
- Dispositifs de défiscalisation : des lois comme la Denormandie, la loi Malraux et la loi Cosse permettent des réductions d’impôts et des abattements fiscaux allant jusqu’à 85 % sur les revenus locatifs des biens anciens.
- Déduction des travaux du revenu imposable : en optant pour le régime réel, les frais de rénovation et autres charges sont déductibles des revenus locatifs, afin de créer un déficit foncier pour alléger la fiscalité sur plusieurs années.
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Investir dans le neuf ou l'ancien : que choisir ?
Investir dans l’immobilier (que ce soit dans le neuf ou l’ancien) présente des avantages uniques qui répondent à différents profils d’investisseurs. Le choix dépend souvent de vos priorités en matière de rentabilité, de gestion de patrimoine et de fiscalité.
Les biens neufs séduisent par leur modernité et leur conformité aux dernières normes énergétiques et de sécurité. En investissant dans le neuf, vous bénéficiez généralement d’un logement sans travaux à prévoir et de garanties constructeur, ce qui réduit les imprévus et facilite la gestion locative. De plus, les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel encouragent l’investissement dans le neuf, avec des réductions d’impôts intéressantes pour ceux qui s’engagent à louer leur bien sur une durée définie. La loi Pinel prendra toutefois fin en 2025.
À l’inverse, investir dans l’ancien attire par des prix d’achat plus accessibles et un potentiel de valorisation intéressant, notamment dans les quartiers prisés ou en voie de réhabilitation. Les biens anciens offrent souvent des rendements locatifs plus élevés, et des dispositifs fiscaux spécifiques à la rénovation (comme l’éco-PTZ et la loi Denormandie, qui viennent soutenir les propriétaires dans leurs travaux de rénovation).
En somme, si vous recherchez la sécurité et la simplicité de gestion, le neuf peut être la solution idéale. Pour les investisseurs cherchant des opportunités de rentabilité et une plus grande flexibilité en matière de fiscalité, investir dans l'ancien se présente comme une option intéressante. Le choix entre le neuf et l’ancien dépend donc principalement de vos objectifs patrimoniaux, de votre tolérance au risque et des avantages fiscaux que vous souhaitez exploiter : contactez nos conseillers en gestion de patrimoine si vous désirez être accompagné dans ce processus !
Découvrez les atouts de l’immobilier ancien
Aides à la rénovation, défiscalisation, prix attractifs : faites le bon choix
Faire un investissement locatif dans l’ancien : comment maximiser sa rentabilité ?
1. Choisir un emplacement stratégique pour valoriser le logement
Le choix de l’emplacement est déterminant pour la rentabilité d’un logement ancien mis en location. Opter pour des biens situés en centre-ville ou dans des quartiers bien desservis par les transports et proches des commodités (commerces, écoles, espaces verts) augmente l’attractivité locative. Les zones protégées (comme celles proches de la protection du patrimoine architectural urbain) ajoutent également de la valeur au bien en raison de leur charme et de leur intérêt historique. Ces emplacements attractifs attirent davantage de locataires, un point clé pour réduire le risque de vacance locative et fixer des loyers un peu plus élevés, ce qui accroît les revenus locatifs.
2. Profiter de prix d'achat avantageux et négocier pour maximiser la rentabilité
L’un des atouts majeurs d’investir dans l’ancien, c’est le prix d’achat du bien. Il est souvent plus bas que celui du neuf, notamment lorsque des travaux de rénovation sont nécessaires. En négociant le prix d'achat, il est possible d’obtenir une décote allant jusqu’à 20 %, ce qui améliore la rentabilité dès le départ. En ciblant des biens à rénover, vous pourrez aussi bénéficier d’une potentielle plus-value à la revente après les rénovations. Les travaux de remise en état augmentent la valeur du bien tout en permettant de le mettre en location à un loyer plus attractif, ce qui renforce le rendement locatif.
3. Réaliser des travaux de rénovation pour augmenter la valeur du bien
Investir dans l’ancien implique souvent de réaliser des travaux de rénovation, qui peuvent inclure l'amélioration de la performance énergétique, l’isolation ou la modernisation des espaces de vie. Ces rénovations permettent de rendre le bien plus attractif, de fixer un loyer plus élevé et de fidéliser les locataires. En outre, les dépenses liées aux travaux augmentent le montant des charges déductibles : il est alors possible de créer un déficit foncier qui peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. L’investisseur allège ainsi sa fiscalité : grâce au régime réel, l’ensemble de ces charges peut être déduit des revenus locatifs.
4. Tirer parti des dispositifs de défiscalisation pour réduire la fiscalité
L'investissement locatif dans l’ancien offre des opportunités de défiscalisation grâce à des dispositifs comme la loi Malraux, le dispositif Denormandie ou la loi Cosse. Par exemple, la loi Malraux permet une réduction d'impôts allant de 22 % à 30 % sur le montant des travaux, pour les biens situés dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain. La loi Pinel, quant à elle, offre des avantages fiscaux pour les biens anciens rénovés et mis en location sous certaines conditions, notamment la durée de location et les plafonds de loyers et de ressources.
5. Optimiser la gestion locative pour une rentabilité constante
Une bonne gestion locative est essentielle pour maximiser les revenus locatifs et éviter les risques de vacance et d’impayés. En confiant la gestion à une agence ou en utilisant des outils en ligne, vous pouvez simplifier le suivi des loyers et des locataires. Avant d’investir dans l’ancien, assurez-vous également que le logement constitue la résidence principale du locataire, une condition requise pour profiter de certains avantages fiscaux. Une gestion efficace permet de garantir une rentrée de loyers régulière, que ce soit pour arrondir vos fins de mois ou préparer votre retraite durant votre vie active.
6. Déduire les charges et travaux pour optimiser l’avantage fiscal
Opter pour le régime réel d’imposition permet de déduire une large gamme de charges, notamment le montant des travaux de rénovation, les frais de gestion, les assurances, ainsi que les dépenses liées aux copropriétés. Ces déductions peuvent générer un déficit foncier, qui peut être reporté sur vos revenus fonciers ou globaux : vous pouvez ainsi réduire votre imposition sur plusieurs années. Ce déficit peut également servir à alléger votre fiscalité tout en valorisant le bien sur le long terme, en vous offrant un avantage fiscal notable.
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