Simulateur Pinel : calculez la rentabilité de votre projet locatif

Vous avez l’intention de vous lancer dans un investissement locatif ? Vous souhaitez bénéficier de l’avantage fiscal que confère le dispositif Loi Pinel ? Mais concrètement, que peut-il vous rapporter ? Comment calculer la réduction d’impôts Pinel ? Et quel loyer pour mon Pinel ? Réponse chiffrée en quelques clics avec le simulateur Pinel.

Qu’est-ce que le dispositif loi Pinel ?

Celui qui figure dans le top des dispositifs de défiscalisation immobilière, n’est plus à présenter. Le dispositif Loi Pinel est réputé pour sa réduction d’impôts attractive en contrepartie d’un investissement locatif dans le neuf.

Concrètement, ce dispositif fiscal prévu par l’Etat incite à l’investissement immobilier locatif dans des zones où la demande locative est très forte. Comme tous les dispositifs de défiscalisation, il vient récompenser un investissement au soutien d’une politique publique d’accès au logement.

Cet avantage est accordé, sous certaines conditions, pour l’acquisition et la mise en location d’un bien immobilier neuf, considéré comme tel par suite d’une rénovation, ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Comment se déduit le Pinel ? Le dispositif permet aux investisseurs en loi Pinel de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu en réalisant un investissement dans l’immobilier neuf. Pour autant toutes les communes et tous les investisseurs ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Et pour quels avantages ? La réponse avec le simulateur Pinel.

Comment savoir si nous somme éligible à la loi Pinel ?

Vous pensez : immobilier neuf + zone tendue = réduction fiscale loi Pinel ? Attention, n’allez pas trop vite en conclusions. Pour bénéficier des avantages de l’investissement en loi Pinel, encore faut-il remplir un certain nombre de conditions. Tout d’abord, ce dispositif a pour fonction d’inciter les investisseurs à proposer des logements neufs ou rénover à la location sur des zones où la demande locative est tendue.

La première réponse que peut vous apporter un simulateur Pinel est, précisément, de vérifier pour vous si votre commune est éligible au dispositif. C’est le cas si elle se situe en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018. Autre condition requise, le logement doit être placé en location pendant une durée minimale de six, neuf ou douze ans. De même, il doit atteindre un certain niveau de performance énergétique (labellisé selon que le bâtiment est neuf ou ancien).

Il existe également des conditions applicables au locataire. Pour prétendre aux avantages de la loi Pinel, le locataire doit présenter un niveau de ressources qui n’excède pas un certain plafond. Par ailleurs, s’il peut être l’ascendant ou le descendant du propriétaire, ils ne doivent pas être membre du même foyer fiscal. Enfin, le loyer appliqué en loi Pinel est soumis à un plafond de loyer qui est généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers du marché. Un élément à tenir compte dans le calcul du loyer Pinel.

Comment calculer la réduction impôts Pinel ?

D’apparence simple, le dispositif Pinel s’appuie donc sur de nombreuses conditions. Autant de paramètres à ne pas oublier dans vos calculs pour estimer la rentabilité d’un investissement Pinel. C’est ce qui fait d’ailleurs le succès du simulateur Pinel : il fait le travail pour vous.

En voici un exemple : le dispositif Pinel récompense votre investissement locatif en zone tendue d’une réduction d’impôt sur le revenu. Mais cet avantage fiscal dépend de la durée d’engagement locatif prévu au bail, de 6 à 12 ans. Ainsi, pour une durée de 6 ans, le taux de réduction est de 9%. Il est de 12% pour 9 ans et de 14% pour un engagement de 12 ans. Des taux portés respectivement à 20 %, 23 % et 25 % dans les collectivités d’Outre-Mer.

Enfin, même si c’est le travail du simulateur Pinel, la réduction d’impôt avec ce dispositif est relativement simple. Elle résulte de l’équation suivante :

Réduction d’impôt = Prix d’achat du bien x Taux de réduction

Ainsi, pour un investissement locatif en Loi Pinel acquis à une valeur de 150 000 euros, la réduction d’impôt est de 13 500€ sur 6 ans, 18 000€ sur 9 ans et 21 000€ sur 12 ans.

Quel loyer pour mon Pinel ?

Alors concrètement, comment calculer un loyer Pinel 20-24 ? Pour répondre à cette question, vous allez d’abord devoir déterminer le plafond de loyer imposé sur votre zone géographique.

Dans un second temps, vous pouvez effectuer le calcul du loyer Pinel. Prenez la surface utile de votre bien immobilier (qui comprend la surface habitable et 50% de la surface des dépendances, dans la limite de 9m²). Vous pouvez ensuite lui appliquer un coefficient multiplicateur que vous obtiendrez avec la formule suivante : (19/surface utile) + 0,7. Il vous faudra enfin multiplier la surface utile par ce coefficient multiplicateur, et par le plafond de loyer de votre zone géographique.

Un processus mathématique relativement complexe que vous épargnera le recours à un bon simulateur Pinel. En seulement quelques clics, le logiciel obtiendra votre plafond de loyer géographique et le coefficient multiplicateur.

Quel dispositif pour défiscaliser ?

De tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, la Loi Pinel figure parmi les plus utilisés. Pour autant, c’est loin d’être le seul dispositif fiscal performant. Par ailleurs, les contraintes relatives à l’immobilier neuf ne séduisent pas tous les investisseurs…

Si vous êtes un amateur de vieilles pierres, sachez que les dispositifs loi Malraux et Monument Historiques présentent des avantages fiscaux tout aussi intéressants.