Défiscalisation LMNP : avantages et fonctionnement
Vous pensiez que le LMNP était réservé aux experts ? Erreur ! C’est une solution simple pour investir tout en optimisant votre fiscalité.
20 janvier 2025
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Nathaëlle Dorval
Vous souhaitez investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse ? Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une solution idéale pour les particuliers qui veulent générer des revenus locatifs tout en réduisant leur impôt. Grâce à des options de défiscalisation intéressantes (comme l’amortissement du bien et du mobilier), ce dispositif permet de profiter d'avantages fiscaux significatifs. Découvrez dans ce guide tout ce que vous devez savoir sur la défiscalisation LMNP !
Défiscalisation LMNP : en quoi ça consiste ?
Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un propriétaire de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux spécifiques. Ce statut est particulièrement attractif pour les investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs tout en réduisant leur imposition. La défiscalisation LMNP s’adresse ainsi principalement aux particuliers qui ne font pas de la location meublée leur activité principale : elle s’oppose donc au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Bon à savoir : selon la loi, un logement est considéré comme meublé si il contient un certain nombre d'équipements permettant au locataire de vivre de façon autonome (literie, table, chaises, équipements de cuisine, etc.).
Comment défiscaliser en LMNP ? Les régimes fiscaux
Le régime Micro-BIC des micro-entreprises
Le régime micro-BIC est accessible si les revenus du LMNP sont inférieurs à 77 700 € par an, ou 188 700 € pour des locations comme chambres d'hôtes, gîtes ruraux, ou meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie alors d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs, ce qui simplifie la gestion fiscale. Si vous louez des chambres d'hôtes, des gîtes ou des meublés de tourisme, l'abattement peut atteindre 71 % des revenus. Les revenus locatifs doivent être déclarés chaque année via le formulaire n°2042 C, et l’abattement est calculé automatiquement.
Le régime réel simplifié
Autre option de défiscalisation en LMNP : le régime réel. Ce régime permet au bailleur de déduire les charges réelles liées à la location (intérêts d’emprunt, frais comptables, travaux, etc.). De plus, il est possible d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier utilisé dans le bien, ce qui permet de réduire la base imposable. En cas de déficit fiscal, il ne pourra pas être reporté sur les autres revenus, mais seulement sur les bénéfices de la location meublée. Ce régime est optionnel pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP), et le changement de régime doit être notifié aux services fiscaux avant la date limite de déclaration des revenus (généralement entre mai et juin de l’année fiscale à venir).
Le régime réel normal
Ce régime fiscal est obligatoire pour les bailleurs générant plus de 876 000 € HT de revenus locatifs annuels. Bien qu’il soit plus contraignant en termes de comptabilité, il permet également de déduire le montant exact des charges et de profiter de l’amortissement LMNP du bien immobilier basé sur sa dépréciation naturelle.
Comment obtenir le statut LMNP ?
Pour obtenir ou conserver le statut de défiscalisation LMNP, il existe deux conditions alternatives liées aux revenus locatifs :
- les recettes locatives générées par la location en LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
- OU les recettes locatives de la location LMNP doivent être inférieures ou égales à la somme des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
En revanche, si vos recettes locatives excèdent 23 000 € et sont supérieures à vos autres revenus (par exemple, vos salaires), vous passerez automatiquement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Pour obtenir ce statut, il est nécessaire de s’immatriculer auprès du Guichet unique des entreprises sur le site de l’INPI, en créant une entreprise en nom propre ou en indivision. Vous devrez remplir un formulaire P0I pour une entreprise individuelle (EI) ou un FCM (anciennement FCMB) en cas d’indivision.
Lors de cette démarche, vous devrez également choisir un régime fiscal (le micro-BIC ou le régime réel). Ce choix est crucial, car il déterminera vos possibilités de défiscalisation et l'impact sur votre imposition. Il est donc essentiel de bien sélectionner le régime fiscal dès le départ pour éviter des formalités administratives supplémentaires et un niveau d’imposition élevé dès la première année.
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Défiscalisation LMNP neuf : quelles options ?
La défiscalisation LMNP dans le neuf permet de profiter de nombreux avantages fiscaux pour les propriétaires de biens neufs mis en location meublée. En choisissant un bien neuf ou rénové, les investisseurs peuvent bénéficier de l'amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui permet de réduire significativement les revenus fonciers imposables.
De plus, la location meublée dans le neuf peut ouvrir droit à des subventions pour travaux dans certains cas, en particulier si le bien est destiné à la location dans des résidences de services comme les résidences étudiantes ou EHPAD. Cette option est idéale pour ceux qui souhaitent allier rentabilité et avantages fiscaux sur le long terme.
Défiscalisation LMNP ancien : quelles options ?
Investir en LMNP ancien offre également des opportunités fiscales intéressantes, bien que les options diffèrent légèrement par rapport à l'investissement dans le neuf. En plus de la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier, les propriétaires de biens anciens peuvent souvent bénéficier de dispositifs spécifiques pour la rénovation, comme le déficit foncier, qui permet de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers générés par la location.
Ces travaux peuvent concerner l'amélioration énergétique du bien, ou sa mise aux normes pour la location meublée. L'avantage principal du LMNP dans l'ancien réside dans la flexibilité de gestion et la possibilité de réduire l'impôt sur les revenus fonciers grâce aux amortissements et la déduction des charges.
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Investir en LMNP : quels avantages ?
Réduction d'impôt grâce à l’amortissement
L’un des principaux avantages de la défiscalisation LMNP, c’est la réduction d'impôt générée par l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. En optant pour le régime réel, les propriétaires peuvent déduire les charges réelles liées à l'entretien et à la gestion de leur bien. Cette déduction (combinée avec l'amortissement) permet de réduire significativement les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) tirés de l'activité de location meublée. En conséquence, l'impôt sur les revenus locatifs est fortement diminué (voire annulé) selon le montant des charges et amortissements.
Amortissement du bien immobilier et du mobilier
Investir en LMNP permet de reporter sans limites l’amortissement du bien immobilier ainsi que du mobilier utilisé pour la location. L'amortissement est calculé sur la durée de vie du bien et des meubles, ce qui permet de réduire les revenus imposés chaque année. Cela permet de lisser la fiscalité sur plusieurs années et de bénéficier d'une gestion plus flexible par rapport à un investissement dans une location nue ou une location meublée classique.
Flexibilité du régime fiscal avec l’option pour le régime réel
En optant pour le régime réel, vous avez la possibilité de déduire un large éventail de charges : les frais de gestion, les intérêts d'emprunt et même les frais de comptabilité ! La défiscalisation LMNP donne ainsi un contrôle accru sur le calcul des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et permet de minimiser la fiscalité. De plus, ce régime est plus avantageux si vos revenus locatifs sont élevés, ce qui vous permet de tirer pleinement parti des avantages fiscaux et de compenser les éventuelles vacances locatives.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier meublé et souhaitez profiter des avantages fiscaux offerts par le statut LMNP ? Que vous investissiez dans le neuf ou l’ancien, Perlib vous aide à naviguer dans les différentes options de défiscalisation et à maximiser votre rentabilité. Pour des conseils personnalisés et un accompagnement sur mesure, contactez nos experts Perlib dès aujourd’hui !
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