Vous souhaitez investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse ? Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une solution idéale pour les particuliers qui veulent générer des revenus locatifs tout en réduisant leur impôt. Grâce à des options de défiscalisation intéressantes (comme l’amortissement du bien et du mobilier), ce dispositif permet de profiter d'avantages fiscaux significatifs. Découvrez dans ce guide tout ce que vous devez savoir sur la défiscalisation LMNP !
Défiscalisation LMNP : en quoi ça consiste ?
Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un propriétaire de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux spécifiques. Ce statut est particulièrement attractif pour les investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs tout en réduisant leur imposition. La défiscalisation LMNP s’adresse ainsi principalement aux particuliers qui ne font pas de la location meublée leur activité principale : elle s’oppose donc au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Bon à savoir : selon la loi, un logement est considéré comme meublé si il contient un certain nombre d'équipements permettant au locataire de vivre de façon autonome (literie, table, chaises, équipements de cuisine, etc.).
Le régime Micro-BIC des micro-entreprises
Le régime micro-BIC est accessible si les revenus du LMNP sont inférieurs à 77 700 € par an, ou 188 700 € pour des locations comme chambres d'hôtes, gîtes ruraux, ou meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie alors d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs, ce qui simplifie la gestion fiscale. Si vous louez des chambres d'hôtes, des gîtes ou des meublés de tourisme, l'abattement peut atteindre 71 % des revenus. Les revenus locatifs doivent être déclarés chaque année via le formulaire n°2042 C, et l’abattement est calculé automatiquement.
Le régime réel simplifié
Autre option de défiscalisation en LMNP : le régime réel. Ce régime permet au bailleur de déduire les charges réelles liées à la location (intérêts d’emprunt, frais comptables, travaux, etc.). De plus, il est possible d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier utilisé dans le bien, ce qui permet de réduire la base imposable. En cas de déficit fiscal, il ne pourra pas être reporté sur les autres revenus, mais seulement sur les bénéfices de la location meublée. Ce régime est optionnel pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP), et le changement de régime doit être notifié aux services fiscaux avant la date limite de déclaration des revenus (généralement entre mai et juin de l’année fiscale à venir).
Le régime réel normal
Ce régime fiscal est obligatoire pour les bailleurs générant plus de 876 000 € HT de revenus locatifs annuels. Bien qu’il soit plus contraignant en termes de comptabilité, il permet également de déduire le montant exact des charges et de profiter de l’amortissement LMNP du bien immobilier basé sur sa dépréciation naturelle.
Comment obtenir le statut LMNP ?
Pour obtenir ou conserver le statut de défiscalisation LMNP, il existe deux conditions alternatives liées aux revenus locatifs :
- les recettes locatives générées par la location en LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
- OU les recettes locatives de la location LMNP doivent être inférieures ou égales à la somme des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
En revanche, si vos recettes locatives excèdent 23 000 € et sont supérieures à vos autres revenus (par exemple, vos salaires), vous passerez automatiquement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Pour obtenir ce statut, il est nécessaire de s’immatriculer auprès du Guichet unique des entreprises sur le site de l’INPI, en créant une entreprise en nom propre ou en indivision. Vous devrez remplir un formulaire P0I pour une entreprise individuelle (EI) ou un FCM (anciennement FCMB) en cas d’indivision.
Lors de cette démarche, vous devrez également choisir un régime fiscal (le micro-BIC ou le régime réel). Ce choix est crucial, car il déterminera vos possibilités de défiscalisation et l'impact sur votre imposition. Il est donc essentiel de bien sélectionner le régime fiscal dès le départ pour éviter des formalités administratives supplémentaires et un niveau d’imposition élevé dès la première année.
