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Simulateur Pinel Loyer : choisir la bonne épargne !

Vous êtes bien tenté par la défiscalisation pour « mettre du beurre dans les épinards » ? Le dispositif Pinel est fait pour vous : vous achetez un logement neuf dans une zone dite « tendue » et vous le mettez en location !

11 février 2025

Henri Des Rieux

Sommaire

  1. Qu’est-ce que la loi Pinel ?

  2. Comment calculer le loyer avec la loi Pinel ?

  3. Comment calculer le montant de la réduction Pinel ?

  4. Comment réviser un loyer Pinel ?

  5. Quelles sont les charges déductibles en Pinel ?

  6. Comment savoir à quel locataire le logement peut être loué pour bénéficier du dispositif Pinel ?

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Pour vous, la retraite est gage de sérénité et de tranquillité ? Pour cela, vous avez envie d’épargner au maximum pendant votre vie active ? Vous êtes attiré par la défiscalisation pour « mettre du beurre dans les épinards » ? Le dispositif Pinel est fait pour vous : vous achetez un logement neuf dans une zone dite « tendue » et vous le mettez en location ! Cerise sur le gâteau, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts ! Pour tout comprendre sur l’encadrement des loyers dans le cadre de la loi Pinel, utilisez un simulateur Pinel Loyer. 

Qu’est-ce que la loi Pinel ? 

Cette loi s’adresse à tous ceux qui souhaitent réduire leur impôt par le biais de la défiscalisation immobilière. Le dispositif Pinel a des règles bien précises afin de pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt : 

  • Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
  • Le loyer est plafonné.
  • Le locataire ne doit pas dépasser un certain seuil de revenus. L’idée est de permettre aux foyers les plus modestes d’accéder à un logement correct. 
  • Le logement doit avoir une performance énergétique minimale.
  • La zone géographique du logement doit se situer dans une zone où la demande est plus forte que l’offre.
  • La durée de location doit se situer entre 6 et 9 ans, voire 12 ans sous certaines conditions. 
  • Le logement doit être loué non meublé et doit être l’habitation principale du locataire. Le bien immobilier doit être forcément loué un an après son acquisition par le propriétaire. 

Comment calculer le loyer avec la loi Pinel ?

Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel, il est indispensable de calculer correctement son loyer Pinel. 
Aidez-vous d’un simulateur loyer Pinel pour être certain de vos calculs. Vous avez besoin de plusieurs éléments indispensables pour calculer le loyer : 

  • Vous devez connaître le plafond du loyer imposé selon la zone géographique du logement (par exemple, en 2024, en zone A, le plafond est de 14,03 par m2 contre 9,83 par m2 en zone B2). 
  • Vous devez avoir sous la main la surface utile de votre bien immobilier, qui correspond à la surface habitable et la surface des dépendances s’il y en a. 

  • Vous devez ensuite calculer le coefficient multiplicateur avec la formule suivante : 

    (19/surface utile) + 0,7

  • Pour finir, vous n’aurez plus qu’à appliquer le calcul pour obtenir le loyer Pinel : 

    Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer selon la zone géographique

Le simulateur Pinel Loyer vous aidera à avoir des informations claires et nettes ! Il fera le calcul à votre place grâce aux éléments que vous lui fournirez. 

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Comment calculer le montant de la réduction Pinel ?

Le montant de la réduction Pinel va dépendre de plusieurs critères dont notamment la durée initiale de location de votre bien immobilier : 6 ou 9 ans. En 2022, le taux de réduction était de 12% du prix d’achat pour une location de 6 ans et de 18% du prix d’achat pour une location de 9 ans. 
Le taux de réduction est acquis pour toute la durée de la location. A noter qu’en 2024, le taux de réduction a diminué : le taux de réduction pour une location de 6 ans est de 9%, pour une location de 9 ans : 12%, et pour une location de 12 ans : 14%. 
Si vous utilisez un simulateur Loyer Pinel,  vous n’aurez pas de surprise quant au taux de réduction. Toutes les informations sont actualisées en fonction de l’année de l’achat de votre bien immobilier !

Comment réviser un loyer Pinel ?

Le dispositif Pinel est avantageux fiscalement, cependant les loyers sont plafonnés. Heureusement, il est possible de réviser le loyer annuellement en fonction de l’évolution des plafonds. 
Pour cela, il faut se baser sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre. Ce dernier permet de faire évoluer les loyers en fonction de l’évolution du pouvoir d’achat. Cet indice sera votre meilleur allié pour réviser le loyer de votre investissement immobilier. 
Les éléments indispensables à avoir en votre possession lors de la révision du loyer Pinel sont : le montant du loyer, l’IRL de l’année de la date de signature du bail et l’IRL du dernier trimestre. 
Le nouveau montant du loyer sera calculé de la manière suivante :

Montant du loyer x (dernier IRL/IRL du trimestre de l’année précédente) 

Des loyers plus importants augment forcément la rentabilité de votre bien immobilier. Pour creuser la question, faites appel à un simulateur loyer Pinel. 

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Quelles sont les charges déductibles en Pinel ? 

Il faut savoir que la loi Pinel permet à de nombreuses charges d’être déductibles des impôts : 

  • Les intérêts d’emprunt
  • La taxe foncière
  • Les assurances
  • Les frais de gestion 
  • Les dépenses liées aux réparations, à l’entretien et aux travaux d’amélioration
  • Les charges de copropriété 

Comment savoir à quel locataire le logement peut être loué pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Au moment de la signature du bail avec le locataire, le propriétaire doit vérifier que le locataire touche des revenus qui ne dépassent pas les plafonds prévus dans le dispositif de la loi Pinel. 
La composition du foyer du locataire et la situation géographique du logement entrent également en compte. La bonne nouvelle, c’est que les revenus du locataire peuvent évoluer mais cette évolution ne vous impacte pas ! Par exemple, dans une zone A, les ressources d’un couple ne doivent pas excéder 64 976 euros, contre 42 588 euros dans la zone B2 ou C. Si les revenus du couple évoluent, vous n’avez pas à changer de locataire. 
La loi Pinel est une façon efficace de défiscaliser et de préparer sereinement la suite. Vous investissez dans la pierre et vous économisez des impôts. Prenez contact avec un expert en patrimoine pour réaliser les meilleurs placements. Il existe d’autres épargnes complémentaires, renseignez-vous ! 

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Henri Des Rieux

COO & Co-fondateur de Perlib

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