LMP : Loueur en Meublé Professionnel, tout ce que vous devez savoir sur ce statut
L’investissement dans la pierre est une valeur sûre dit-on. Parfois, elle devient même la clef de voûte de votre budget. Quand passer de Loueur en meublé non-professionnel à LMP : Loueur en Meublé Professionnel ? On vous éclaire.
31 janvier 2025
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Nathaëlle Dorval
L’investissement dans la pierre est une valeur sûre dit-on. Parfois, elle devient même la clef de voûte de votre budget. C’est peut-être le cas si vous avez un projet immobilier locatif. Vous dégagez déjà ou pensez dégager une grosse partie de vos revenus des locations de votre bien immobilier ? Peut-être est-il venu le temps de changer de statut. Quand passer de Loueur en meublé non-professionnel à LMP : Loueur en Meublé Professionnel ? On vous éclaire.
Loueur meublé professionnel : les conditions
On a coutume de dire que « tout le monde peut faire de l’immobilier ». Les moyens de devenir rentier grâce à l’immobilier prolifèrent d’ailleurs sur la toile. Pourtant, n’est pas loueur professionnel qui veut.
Le statut de LMP : Loueur en Meublé Professionnel n’est peut-être pas réservé à une élite. Néanmoins, il faut remplir certaines conditions pour pouvoir y prétendre. Des conditions légales, puisqu’elles sont définies par le Code général des impôts (CGI). Et pour cause, ce statut juridique donne droit à quelques avantages fiscaux…
La première condition concerne le plafond de revenus perçus par la mise en location de votre bien immobilier. Si les revenus locatifs de votre location meublée dépassent le seuil de 23 000 euros annuel, vous pouvez prétendre au statut LMP.
Autre condition indispensable pour obtenir le statut LMP : les recettes provenant des loyers doivent représenter plus de 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal. Autrement dit, les loyers doivent constituer plus de la moitié de tous vos revenus imposables (activité professionnelle ou patrimoniale).
Enfin, dès lors que vous avez l’intention de transformer votre investissement locatif en une activité professionnelle, vous devez la déclarer.
Le statut LMP impose que vous soyez inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vous passez ainsi du « simple propriétaire », au LMP : Loueur en Meublé Professionnel exerçant une activité commerciale.
LMP : avantages et inconvénients
La question qui vient tôt à se poser tôt ou tard, c’est : faut-il devenir loueur meublé professionnel ? Ou bien est-ce préférable de se contenter du statut LMNP ? On fait le point sur le statut LMP, ses avantages et ses inconvénients.
Tout d’abord, que gagnez-vous à passer au statut LMP : Loueur en Meublé Professionnel ? Le statut LMP offre de nombreux avantages que nous résumons ainsi :
- L’amortissement du bien : vous avez la possibilité d’amortir comptablement votre bien immobilier (hors terrain) et son mobilier. C’est donc un moyen astucieux de réduire votre revenu imposable et optimiser votre stratégie fiscale.
- Vous pouvez déduire vos charges fiscalement. Toutes vos dépenses liées à la gestion et l’entretien de votre bien locatif peuvent être déduites de vos revenus locatifs.
- Passé le cap des 5 ans d’activité commerciale et si vos revenus locatifs ne dépassent pas 90 000 euros annuels, vous pourrez être exonéré d’impôt sur la plus-value en cas de revente de votre bien locatif.
- La transmission de votre bien immobilier à vos héritiers est facilitée grâce à un régime fiscal avantageux sur les droits de succession.
Le statut LMP est un statut avantageux certes, mais il est audacieux. Ses atouts se payent au prix d’efforts comptables et administratifs. Comme son nom l’indique, la location prend un caractère « professionnel » et impose donc une gestion plus rigoureuse.
Concrètement, devenir loueur meublé professionnel implique une gestion administrative et comptable complexe qui nécessite souvent d’avoir recours aux services d’un comptable pour déclarer les revenus et amortissements.
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Quelle est la particularité fiscale pour la LMP ?
Vous l’aurez compris, le statut LMP : Loueur Meublé Professionnel est attractif fiscalement. Mais il n’en demeure pas moins exigeant.
Avec ce statut, vous avez la possibilité d’amortir de nombreuses dépenses locatives et de réduire vos impôts.
Mais cette optimisation fiscale entraîne une gestion comptable plus complexe. Votre activité est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne constitue plus de simples revenus fonciers.
Vous aurez alors le choix entre deux régimes fiscaux distincts : le régime réel ou Micro-BIC. Le premier permet de déduire l’ensemble des charges et amortissements, tandis que le second permet un abattement forfaitaire de 50%.
Enfin, et c’est la particularité du LMP, l’activité commerciale exercée à titre professionnelle génère des revenus soumis aux cotisations sociales. Le Loueur Meublé professionnel est donc soumis à l’URSSAF.
Quelles sont les charges déductibles en LMP ?
Vous êtes tenté de passer en LMP : Loueur Meublé Professionnel. On peut le comprendre si les revenus de votre investissement locatif dépassent le seuil de 23 000 euros annuels. Avant de franchir ce cap toutefois, assurez-vous d’avoir des dépenses et amortissements à enregistrer.
Et pour cause, l’atout phare du statut LMP, c’est la possibilité de déduire de nombreuses dépenses et charges de vos revenus locatifs. Parmi ces charges déductibles, on compte notamment :
- les frais d’acquisition de votre bien immobilier et de sa société de gestion : frais de notaire et droits d’enregistrement,
- les charges d’entretien et de réparation du bien,
- les frais de gestion locative générés par une agence ou pour la location du bien immobilier,
- les charges de copropriété s’il y en a (syndic etc),
- les intérêts d’emprunt pour financer l’achat du bien immobilier,
- les dépenses pour meubler le bien locatif (mobilier nécessaire à l’exploitation du bien),
- les frais d’assurance habitation et propriétaire non occupant.
Toutes ces dépenses sont récurrentes pour votre bien locatif ? Vous avez sans doute intérêt à y penser à deux fois avant de les régler sans les reporter à votre comptabilité. Fiscalement et comptablement, il peut être opportun de passer au statut LMP.
Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?
Vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien immobilier loué en statut LMNP depuis des années ? Vos revenus locatifs ont augmenté ces dernières années ? Voici les deux raisons qui doivent vous conduire à passer au statut LMP.
Pour passer du statut LMNP au LMP, il faut simplement remplir deux conditions cumulatives :
- Vos revenus locatifs dépassent le seuil de 23 000 euros annuels (incluant les loyers perçus hors charge). En dessous de ce montant, vous relevez du statut LMNP.
- Vos revenus locatifs représentent 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal et constituent la majorité de vos revenus imposables.
Dans cette hypothèse, il peut paraître opportun de changer votre stratégie fiscale et comptable en passant au statut LMP. Vous avez un doute et souhaitez optimiser votre situation sans risque ? Parlez-en à un expert en patrimoine, il saura vous orienter vers le statut le plus adapté.
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