Nue-propriété : en héritage, vente et donation

Usufruit, pleine propriété, nue-propriété, pourquoi couper en trois la vente ou la donation d’un bien immobilier ? Si le droit notarié prévoit la nue-propriété, ce n’est pas pour tout compliquer. Acheter ou recevoir un bien qui a fait l’objet d’un démembrement de propriété présente des avantages. Comment fonctionne la nue-propriété ? Quel est son impact sur la succession ? Explication.

Quel est le principe de la nue-propriété ?

Il existe plusieurs moyens pour investir dans l’immobilier. Le plus classique reste évidemment d’acheter un bien immobilier en pleine propriété. Il pourra ainsi devenir votre résidence principale, secondaire, ou constituer un investissement locatif.

Une autre méthode consiste à acquérir un bien qui a fait l’objet d’un démembrement de propriété. Le démembrement, consiste à diviser le bien en plusieurs parts : l’usufruit et la nue-propriété. L’union de ces deux parts formant un tout, la pleine propriété. Revenons sur ces deux notions. D’abord, le plus connu des deux, l’usufruit. C’est le droit de jouir du bien, c’est-à-dire de l’occuper, ou d’en percevoir les fruits : les revenus et loyers.

Moins connu, la nue-propriété donne le droit de disposer du bien et de vendre le bien immobilier. L’acquisition d’un bien en nue-propriété implique donc le fait de concéder l’usufruit à une tierce personne.En règle générale, l’acquisition en nue-propriété prévoit la cession de l’usufruit sur une période donnée. Le plus souvent, sur dix ou vingt ans. Concrètement, il peut s’agir d’une vente en viager ou d’un programme commercialisé de nue-propriété.

Ce n’est qu’à l’issue de cette période que le nu-propriétaire recouvre le droit d’usufruit et peut ainsi prétendre à la pleine propriété sur le bien immobilier.

Quelle est la différence entre l'usufruit et la nue-propriété ?

Pleine propriété, usufruit ou nue-propriété, au fond quelles différences ? Quels sont vos droits en cas de vente en nue-propriété ou donation en nue-propriété ? De quelle façon pouvez-vous disposer du bien ? Faire des travaux ? Et percevoir les loyers ?

La différence majeure entre ces trois notions juridiques tient aux droits accordés ou non à l’acquéreur. Ainsi, tandis que l’acquéreur en pleine propriété possède tous droits sur son bien, le nu-propriétaire et l’usufruitier disposent de droits limités. Ainsi, le nu-propriétaire peut disposer du bien : le vendre ou d’y effectuer des travaux de gros œuvre pour des réparations nécessaire. En revanche, tout ce qui relève de l’occupation du bien et de la jouissance de ses fruits (revenus et loyers) appartient à l’usufruitier.

En théorie, la vente ou la donation d’un bien en nue-propriété, c’est intégré. Mais en pratique, dans quelles circonstances est-on amené à acquérir un bien en nue-propriété ?

Comment fonctionne la vente en nue-propriété ?

Elle ressemble de près au viager mais n’en a pas tout à fait le même fonctionnement. La vente en nue-propriété est une alternative au viager qui permet à une personne âgée de continuer à occuper sa résidence principale tout en percevant les revenus de la vente de son bien.

Alors quelle différence avec la vente en viager ? À l’inverse du viager la vente en nue-propriété repose sur un prix définitif. Le prix de vente est perçu par le vendeur le jour de la signature de l’acte notarié et non sous forme de rente viagère.

Vendeur en nue-propriété, vous conservez sur le bien un droit d’usage et d’occupation des lieux, c’est-à-dire l’usufruit sur le bien, sans impact sur votre quotidien. Vous avez également la possibilité de le mettre en location et d’en percevoir les revenus et loyers. En contrepartie, vous percevez un capital immédiat qui représente la totalité du prix de vente du bien. Cette vente peut présenter certains avantages pour le vendeur puisque les gros travaux et taxes foncières reviennent au nu-propriétaire. Les travaux d’entretiens demeurent à la charge de l’usufruitier. Quel intérêt alors pour l’acquéreur à une vente en nue-propriété ? Le principal avantage est le prix. En effet, un bien acquis en nue-propriété prive l’acheteur de l’usufruit sur le bien, et lui donne droit à une décote de 30 à 50% sur le prix de vente.

Quel intérêt de donner la nue-propriété de sa maison ?

Au contraire, vous avez l’intention de conserver l’usufruit du bien et de donner la nue-propriété de ce bien à vos héritiers ? On connaissait déjà la donation avec usufruit, mais qu’en est-il de la donation de la nue-propriété ? On fait le point.

Plus connue sous le nom de donation avec réserve d’usufruit, cette donation de la seule nue-propriété présente de nombreux avantages notamment fiscaux. Ce type de donation intervient fréquemment en anticipation de sa succession. En effet, la donation de la nue-propriété permet de conserver l’usage de son bien tout en préparant sa succession, évitant ainsi à son bien de tomber dans l’indivision après son décès.

Plus intéressant encore, la donation avec réserve d’usufruit permet de transmettre un bien de son patrimoine en réduisant considérablement ses frais de succession. Et pour cause, les droits de mutation et les abattements fiscaux sont calculés à partir de l’âge du donateur et de la valeur de la nue-propriété du bien immobilier (et non de celle de sa pleine propriété).

Comment optimiser ma succession ?

Vous l’aurez compris, si vous avez l’intention de conserver l’usufruit de votre maison et tout en transmettant votre patrimoine à moindre frais de succession, vous avez intérêt à recourir à la donation de la nue-propriété.

Pour autant, ce n’est pas la seule astuce à connaître pour réduire le coût de sa succession. Parmi les outils d’optimisation les plus célèbres, figure bien sûr l’Assurance-vie.