En bref
Vous souhaitez préparer votre retraite avec de l'immobilier, sans gérer de locataires ni payer chaque année l'impôt sur les revenus locatifs ? Loger des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) dans un plan d'épargne retraite est une piste de plus en plus proposée aux épargnants. Elle combine la déduction à l'entrée du PER et le potentiel d'un investissement en pierre papier sur le long terme. Mais l'addition des frais, le nombre limité de supports et l'indisponibilité du capital méritent un examen attentif. Voici ce qu'il faut savoir.
Peut-on investir en SCPI dans un PER ?
Oui, à condition que votre plan le prévoie. Le fonctionnement du PER repose sur une enveloppe multisupport : votre épargne retraite peut être répartie entre un fonds en euros, des fonds actions ou obligataires et, parfois, des SCPI.
Des unités de compte immobilières, pas des parts à votre nom
Dans un PER, vous n'achetez pas directement des parts de SCPI. C'est l'organisme gestionnaire qui les acquiert et les inscrit à votre épargne sous forme d'unités de compte (UC). Vous détenez un nombre d'unités dont la valeur suit celle des parts de SCPI achetées par l'assureur.
Ce mécanisme, identique à celui des supports financiers en UC, a une conséquence directe : l'organisme s'engage sur le nombre d'unités, jamais sur leur valeur. Le risque de perte en capital reste entièrement à votre charge.
PER assurantiel ou PER bancaire
L'offre immobilière se concentre sur les PER de type assurantiel. Les versions bancaires, gérées comme un portefeuille de titres, proposent rarement de l'immobilier. Le choix du type de plan conditionne donc l'accès à la pierre papier.
Autre point à vérifier : pour sélectionner vous-même vos SCPI, la gestion libre est généralement nécessaire. En gestion pilotée, la part investie en immobilier dépend du gérant et reste souvent limitée, voire nulle.
Comment acheter des parts de SCPI dans son PER ?
L'opération est simple. Lors d'un versement ou d'un arbitrage, vous indiquez le montant à affecter à une ou plusieurs SCPI référencées. Les sommes rejoignent le fonds choisi, sans démarche auprès de la société de gestion : l'investissement se fait comme pour n'importe quel autre support.
Plusieurs conditions encadrent toutefois ces investissements :
- un plafond de la part immobilière, parfois fixé à 50 % de l'encours ;
- l'exclusion des opérations programmées sur certains fonds immobiliers ;
- une durée minimale de conservation, avec une pénalité en cas de désinvestissement précoce ;
- une quote-part des loyers reversée, qui n'atteint pas toujours 100 %.
Ces règles figurent dans les annexes du plan. Prenez le temps de les lire avant tout achat.
Intégrer des SCPI dans votre PER ?
Un conseiller Perlib vérifie si cette stratégie correspond à votre profil d'épargnant.
Quels avantages à investir en SCPI via un plan d'épargne retraite ?
La déduction fiscale à l'entrée
C'est l'argument principal. Les versements volontaires sur un PER sont déductibles de votre revenu imposable, dans la limite de 10 % de vos revenus d'activité 2025, plafonnée à 37 680 € avec un plancher de 4 710 € pour les versements 2026. Notre article sur le montant maximum d'un PER en 2026 détaille le calcul, reports et mutualisation entre conjoints compris.
Concrètement ? Un épargnant situé dans la tranche marginale à 30 % qui verse 5 000 euros réduit son impôt sur le revenu de 1 500 euros. Son effort réel tombe à 3 500 euros, alors que 5 000 euros sont investis en SCPI.
Attention : depuis le 1er janvier 2026, les sommes versées après 70 ans ne sont plus déductibles. L'avantage fiscal se concentre donc sur les contribuables imposés à 30 % ou plus.
Des loyers réinvestis sans imposition annuelle
Détenues en direct, les SCPI génèrent des revenus fonciers imposés chaque année au barème de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, taux maintenu en 2026 pour les revenus fonciers selon impots.gouv.fr. Pour un foyer imposé à 41 %, la ponction dépasse la moitié des loyers perçus.
Dans un PER, rien de tel. Les dividendes versés par la SCPI restent dans l'enveloppe et sont réinvestis sans imposition jusqu'à la sortie. Ce mécanisme de capitalisation fait travailler l'intégralité des loyers sur le long terme. Notre guide du calcul des impôts sur les revenus fonciers permet de mesurer l'écart avec la détention directe.
Un ticket d'entrée réduit
En direct, une part de SCPI coûte souvent plusieurs centaines d'euros, avec parfois un minimum de souscription de plusieurs titres. Dans un plan, vous pouvez investir un montant libre, parfois quelques dizaines d'euros, qui finance l'achat d'une fraction de part. L'investissement immobilier devient ainsi accessible avec un budget modeste.
La période d'attente avant les premiers dividendes, fréquente lors d'une souscription directe, peut aussi être réduite ou supprimée, car l'organisme gestionnaire détient déjà des titres en portefeuille. Ce point varie d'un assureur à l'autre.
Un horizon de long terme partagé
Une SCPI se conçoit sur une durée recommandée de huit à dix ans au minimum, le temps d'amortir les frais d'entrée. Le PER, pensé pour le long terme, reste en principe indisponible jusqu'à la retraite. Les deux horizons se rejoignent naturellement.
Ce lien a du sens pour un investisseur qui a quinze ou vingt ans devant lui et souhaite ajouter une poche d'immobilier à des fonds actions et au fonds en euros. L'investissement immobilier devient alors un pilier de diversification à long terme, plutôt qu'un pari de court terme.
Un point méconnu : l'impôt sur la fortune immobilière
Voici un avantage rarement mis en avant. Selon la doctrine fiscale (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-30), aucune valeur n'est retenue dans l'assiette de l'IFI pour les contrats non rachetables tant qu'ils le restent. Un PER assurantiel investi en immobilier entre en principe dans cette logique jusqu'à ce qu'un cas de déblocage ou l'âge de la retraite le rende rachetable.
Pour un foyer déjà concerné par l'IFI, la différence avec des SCPI détenues en direct, retenues dans l'assiette, peut peser sur la gestion du patrimoine. Ce traitement mérite toutefois d'être confirmé au cas par cas avec un conseiller.
Le conseil de nos experts patrimoniaux
Quelle économie d'impôt à l'entrée de votre PER ?
Identifiez votre tranche avant de choisir votre enveloppe.
Quelles limites avant d'investir en SCPI dans un PER ?
Des frais qui s'additionnent
C'est le premier piège. Trois niveaux de frais se superposent sur une SCPI logée dans un PER :
- les frais d'entrée de la SCPI, souvent proches de 10 % en direct, parfois réduits ou supprimés dans l'enveloppe ;
- les frais de gestion de la SCPI, prélevés sur les loyers avant distribution ;
- les frais de gestion annuels de l'enveloppe sur les unités de compte, généralement compris entre 0,5 % et 1 % de l'encours.
Prenons une hypothèse simple : un investissement dans une SCPI distribuant 4,5 % et un PER prélevant 0,8 % par an sur l'encours. La rentabilité nette avant fiscalité retombe autour de 3,7 %, hors variation du prix de la part. Notre analyse des frais de gestion d'un PER aide à situer votre contrat.
Une sélection de SCPI restreinte
Là où un investisseur en direct accède à plus de 200 SCPI gérées par des dizaines de sociétés de gestion, un PER en référence rarement plus d'une vingtaine, souvent deux ou trois seulement. Certains n'en proposent aucune.
Ce choix restreint réduit les possibilités de diversification par secteur (bureaux, commerces, santé, logistique) et par zone géographique. Pour évaluer les fonds immobiliers accessibles, notre dossier sur la meilleure SCPI et nos avis détaillés, par exemple sur la SCPI Epargne Pierre, offrent des repères utiles.
Une liquidité conditionnée à l'organisme gestionnaire
Les parts de SCPI ne sont pas cotées. Pour qu'elles soient revendues, la société de gestion doit trouver des acquéreurs. Depuis 2023, plusieurs SCPI de bureaux ont connu des retraits en attente et des baisses de prix de part.
Dans un PER, c'est l'organisme gestionnaire qui porte cette contrainte. Les annexes prévoient donc souvent des garde-fous : pénalité en cas d'arbitrage avant trois ans, plafond d'encours immobilier, possibilité de différer un désinvestissement si la SCPI rencontre des difficultés. Un arbitrage vers le fonds en euros n'est donc pas toujours immédiat.
Une épargne indisponible jusqu'à la retraite
Le PER n'est pas un placement de précaution. Sauf cas prévus par la loi (achat de la résidence principale, invalidité, décès du conjoint, affection grave ou handicap d'un enfant à charge, surendettement, fin des droits au chômage, cessation d'activité après liquidation judiciaire), votre capital reste indisponible jusqu'à la retraite.
Ces cas de déblocage anticipé sont limités. Vous pouvez arbitrer entre fonds à l'intérieur de l'enveloppe, mais pas récupérer les sommes pour un projet imprévu.
Mesurer les risques avant d'investir
Un expert Perlib analyse frais, liquidité et part d'immobilier adaptée à votre horizon.
Perte en capital et rendement non garanti
Comme tout placement immobilier, un investissement en SCPI expose à une baisse de la valeur des parts, à la vacance locative et à la défaillance de locataires. Le taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025, publié par l'ASPIM, reste une moyenne qui masque de fortes disparités entre SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Notre point sur le marché des SCPI et ses perspectives revient sur les ajustements de prix intervenus depuis 2022 et sur l'évolution des rendements par typologie d'actifs.
Le conseil de nos experts patrimoniaux
SCPI en direct, en assurance vie ou dans un PER : quel cadre retenir ?
Un même investissement en SCPI peut être logé de trois façons. Chacune répond à un objectif différent, et le bon choix dépend autant de votre fiscalité que de votre besoin de disponibilité.
| Critère | SCPI en direct | SCPI en assurance vie | SCPI dans un PER |
| Avantage fiscal au départ | Aucun | Aucun | Sommes déductibles, dans la limite du plafond |
| Fiscalité des distributions | Barème + 17,2 % chaque année | Aucune tant que les gains restent dans l'enveloppe | Aucune jusqu'à la retraite |
| Revenus locatifs | Versés directement à l'associé | Réinvestis ou versés selon l'option | Réinvestis dans l'enveloppe |
| Nombre de SCPI accessibles | Tout le marché | Restreint | Restreint |
| Frais d'enveloppe | Aucun | Environ 0,5 % à 1 % par an | Environ 0,5 % à 1 % par an |
| Disponibilité | Revente selon le marché secondaire | Rachat possible à tout moment | Indisponible jusqu'à la retraite, sauf cas légaux |
| Financement à crédit | Possible | Non | Non |
| Transmission | Droits de succession | Abattement de 152 500 € par bénéficiaire (primes avant 70 ans) | Abattement de 152 500 € si décès avant 70 ans |
Notre avis ? La détention directe, éventuellement à crédit, convient à un investisseur qui cherche des revenus immédiats et reste faiblement imposé. L'enveloppe d'assurance vie avec des SCPI garde l'avantage de la souplesse. Le PER se justifie quand la déduction est forte et que l'horizon retraite est clairement identifié. Notre comparatif PER ou assurance vie éclaire cet arbitrage en détail.
Direct, enveloppe souple ou PER : quel cadre pour vos SCPI ?
Un conseiller compare les trois options sur votre situation.
Quelle fiscalité à la sortie du PER ?
La déduction des versements a une contrepartie : l'imposition au moment de récupérer l'épargne. Elle dépend du mode choisi et du traitement fiscal de vos versements.
La sortie en capital
Si vos versements ont été déduits, la part du capital qui leur correspond est soumise au barème progressif, sans abattement de 10 % et sans prélèvements sociaux. La part correspondant aux gains, dividendes réinvestis et éventuelle plus-value, supporte le prélèvement forfaitaire de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux).
Le retrait peut être fractionné sur plusieurs années pour lisser la fiscalité. Si vous avez renoncé à la déduction, seuls les gains sont imposés.
La sortie en rente
La rente viagère issue de versements déduits est imposée comme une pension de retraite, après abattement de 10 %. Les prélèvements sociaux s'appliquent sur une fraction qui dépend de votre âge au premier versement. Notre guide de la fiscalité du PER à la sortie compare les deux options avec des exemples chiffrés.
En cas de décès
Sur un PER assurantiel, les sommes transmises bénéficient d'un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire si le décès intervient avant 70 ans. Après cet âge, un abattement global de 30 500 euros s'applique, puis les droits de succession. C'est l'âge au décès qui compte, pas la date des versements. Ce levier s'intègre dans une stratégie de transmission de patrimoine.
Le conseil de nos experts patrimoniaux
Comment choisir son PER pour investir en SCPI ?
Tous les PER ne se valent pas sur ce point. Notre comparatif des plans d'épargne retraite et les critères suivants vous donnent une grille de lecture.
Les critères propres aux SCPI
Cinq éléments font la différence, à notre avis :
- le nombre de SCPI proposées et la diversité de leurs stratégies ;
- la proportion maximale d'encours autorisée sur les fonds immobiliers ;
- la quote-part des dividendes reversée, idéalement 100 % ;
- les frais de souscription de chaque SCPI et la pénalité de désinvestissement éventuelle ;
- la possibilité d'arbitrer gratuitement entre supports.
Croisez ensuite cette liste avec des avis indépendants sur chaque SCPI proposée, avant de souscrire.
Choisir le bon PER pour vos SCPI
Un conseiller Perlib compare les contrats, les SCPI proposées et leurs frais.
Les critères généraux de l'enveloppe
Au-delà de la sélection immobilière, regardez les frais à l'entrée, les frais de gestion annuels sur les UC, la qualité du fonds en euros et les modes de gestion proposés. Une gestion pilotée bien construite peut compléter une poche de SCPI gérée librement.
Vous détenez déjà un plan ancien, chargé en frais et sans SCPI ? Le transfert de votre épargne retraite vers un autre PER est gratuit après cinq ans de détention, et limité à 1 % de l'encours avant ce terme.
Le conseil de nos experts patrimoniaux
Investir en SCPI dans un PER : pour quel profil d'épargnant ?
Les situations où la stratégie a du sens
Investir en SCPI dans un PER correspond généralement à plusieurs profils :
- un actif imposé à 30 % ou plus, qui cherche à réduire son revenu imposable tout en préparant sa retraite ;
- un épargnant qui détient déjà des placements financiers et souhaite diversifier son patrimoine avec une classe d'actifs moins volatile ;
- un foyer soumis à l'IFI, attentif à l'assiette de cet impôt ;
- un investisseur qui n'a pas besoin de revenu complémentaire avant la retraite.
Les cas où d'autres solutions conviennent mieux
À l'inverse, la stratégie perd de son intérêt si vous êtes peu ou pas imposé, si vous avez besoin de revenus immédiats ou si votre épargne de précaution n'est pas constituée, ou si votre horizon de placement est court. Un investisseur proche de 70 ans, qui ne peut plus déduire ses versements, trouvera souvent davantage de souplesse ailleurs.
Gardez aussi en tête votre exposition globale à la pierre. Si votre résidence principale et un bien locatif représentent déjà l'essentiel de votre patrimoine, ajouter des SCPI accentue la concentration. Notre guide pour diversifier votre épargne aide à mesurer cet équilibre entre investissements immobiliers et financiers.
À quel moment privilégier les SCPI dans le PER ?
Le débat revient souvent entre épargnants. Loin de la retraite, les fonds actions ont historiquement offert un potentiel supérieur sur le long terme, avec une volatilité plus forte. Les SCPI apportent une régularité de distribution, mais leurs frais de souscription pèsent sur la stratégie lorsque les dividendes réinvestis rachètent des titres chargés en frais.
Une approche souvent retenue consiste à augmenter progressivement la part de l'investissement immobilier à l'approche de la retraite, pour préparer un complément de revenu, puis à la réduire avant un retrait en capital. Pour approfondir le fonctionnement de la pierre papier, consultez notre guide pour investir dans des SCPI.
Mesurer vos besoins de revenus à la retraite
Estimez votre future pension avant de fixer la part d'immobilier.
Votre situation patrimoniale est unique : cet article informe, il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Un bilan patrimonial permet de vérifier si un investissement en SCPI via un PER s'intègre à vos objectifs, à votre fiscalité et à la répartition actuelle de votre patrimoine.
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